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皆さん、お疲れ様です。
オタクリーマン投資家のtoi3です。
本日は、オフィス系Jリートについて購入検討をしたので、
その内容の共有を兼ねた記事です。
オフィス系Jリートって？
Jリート（J-REIT）は「Japan-Real Estate Investment Trast」
の略で投資信託の不動産ヴァージョンです。
ざっくり言うと不動産投資法人という不動産のプロに
お金を預けて、そのプロが不動産投資で得たお金を
分配金として貰う金融商品です。
不動産の用途によって
オフィス、住宅、物流、ホテル、商業、総合型、複合型
と種類があります。
本日はオフィス、言い換えると
会社の事務所として使用される不動産
を対象にしたJリートについて購入検討しました。
Jリートのリターンとリスク
Jリートのうまみ（リターン）は何といっても高利回りの分配金です。
分配金利回り4%～6%がゴロゴロありますので、
日本の高配当株式と比べても遜色のない分配利回りが魅力です。
逆にリスクですが、これは不動産投資がうまくいかず（空き部屋が出る等）、
家賃などの利益が不動産法人に入らないと分配金が減ります。
例えば、昨今のコロナ影響でホテル系Jリートはかなり成績が悪い傾向です。
なぜオフィス系？
私の投資戦略は底値を狙って投資し中長期的に買い増しを目指します。
コロナ影響を踏まえると巣ごもり傾向で物流系が手堅いですが
物流系は現在、割高傾向です。
下落が激しかったホテル系は既に投資済みなので、
今回は、やや上昇傾向の見えいているオフィス系に焦点を当てました。
現在リモートワークが広がりオフィス需要は減るとも言われていますが、
私は主要都市のオフィスはこれからも残ると考えています。
オフィス系のJリートの物件は大抵主要都市と言う事もあり、
今回、オフィス系Jリートへの投資を検討しました
（ここは人によって賛否両論だと思います）。
なぜ時価総額1000億円以上？
今回はオフィス系Jリートの中で
時価総額1000億円以上の銘柄をピックアップ。
時価総額とはその銘柄に投資されている金額です。
なので時価総額1000億円以上というのは、
投資家達がその銘柄に1000億円以上お金を投資
している事になります。
時価総額が少ないと売買の流動性が悪いと言われています。
Jリートという金融商品を売りたいと思っても、
買いたいと思う人がいないと中々売れなくなります。
現金にしたいのに売買が滞り、すぐに売れない。
このような状態を流動性が悪いと言います。
時価総額が多いと言う事はそれだけ投資家がその銘柄に
投資している（＝買っている）ので人気があり、
売買しやすく流動性が良いことになります。
なぜ単価10万円以下？
こちらは単純に私の投資資金が少ないからですね。
Jリート銘柄の買いづらい一因として単価が高い。
というものがあります。
例えば、オフィス系Jリートの時価総額No.1は、
2020年11月23日、現在、
「日本ビルファンド投資法人」
ですが、1口購入の単価が、
570,000円です。
1口57万円は、手がでないです……
という訳で、今回は1口単価が10万円以下という
フィルターをかけて比較しました。
比較検討結果
時価総額1000億円以上、単価10万円以下のオフィス系Jリートは以下3銘柄。
表1. オフィス系Jリート比較（toi3調べ）
| 銘柄 | MCUBS MidCity 投資法人 | インベスコ・ オフィス・ ジェイリート 投資法人 | いちご オフィスリート 投資法人 |
| コード | 3227 | 3298 | 8975 |
| タイプ | オフィス系 | オフィス系 | オフィス系 |
| 時価 総額 | 143,800百万円 | 121,919百万円 | 107,873百万円 |
| 単価 | 80,600円/口 | 13,700円/口 | 70,400円/口 |
| 分配金 利回り | 5.61% | 5.40% | 5.93% |
| NAV 倍率 | 0.82% | 0.78％ | 0.83％ |
| NOI 利回り | 4.48% | 5.24% | 5.67% |
| ROE 自己 資本 利益率 | 4.70% | 6.39% | 6.88% |
| 有利子 負債 比率 | 42.1% | 49.4% | 48.1% |
| 営業 収益 | 4,379百万円/期 | 8,494百万円/期 | 3,092百万円/期 |
今回、比較で使用させていただいたサイト様を下に貼っておきます。
toi3の考察
3銘柄共に分配金利回りは5%超えで申し分ないです。
NAV倍率（銘柄の割高度）も3銘柄1.0以下と割安です。
NOI利回りも3銘柄4.0%以上で不動産収入は問題ないと考えます。
ROEも3銘柄4.7～6.9%と悪くないです。
有利子負債比率が3銘柄高い点が気になりますのが、
ここは投資金額と分散投資でリスクを取りに行きます。
と言う事でこの3銘柄、甲乙つけがたいです。
私の決め手は赤字で書いた単価です。
「インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人」
の単価が13,700円/口と投資しやすい金額でしたので
今回のオフィス系Jリートは、
「インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人」
へ少額から投資する事に決めました。
さて、銘柄を決めたので、後は買い時です。
テクニカル分析をしてみます。
図1. インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人価格変動（週足）
- 週足の移動平均線にゴールデンクロスへ向かいそうな傾向あり。
- トリプルボトム様の株価変動傾向あり
という2点より、私はこれから価格は上昇すると読みます。
と言う事で来週、投資予定です。
おわりに
オフィス系Jリートの銘柄比較いかがだったでしょうか。
銘柄の選び方は人それぞれだと思いますが、
参考になれば幸いです。
それでは、また明日！
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